Все кричали: «Всё, конец!» когда ЦБ поднял ключевую ставку до 21 %, а ипотека ушла за 25–27 %. Но рынок не умер — он просто сильно изменился.
Первичка просела на 35–40 %, зато вторичка неожиданно выросла на 12 %. Люди поняли: ждать снижения ставки бессмысленно, а жить где-то надо. Те, у кого были накопления 50–60 %, начали скупать готовое жильё за наличные или с минимальной ипотекой.
Застройщики включили режим выживания: траншевую ипотеку от 0,5 % на 2–3 года (потом ставка 28–30 %), рассрочки до 7 лет, скидки до 25 %. Самые умные перешли на малоэтажку и таунхаусы — там маржа выше, а спрос не падает.
Москва и Питер держатся: средняя цена квадрата в новостройках — 580 и 420 тыс. руб. соответственно. А вот регионы-миллионники просели на 8–12 %. Люди массово переезжают в Краснодар, Тюмень, Калининград — там цены всё ещё адекватные, а климат и инфраструктура лучше, чем в большинстве городов.
Самое интересное — инвесторы вернулись. При ставке по вкладам 22–24 % аренда начала приносить 9–11 % годовых в крупных городах. За наличные квартиру в спальном районе Москвы можно купить и сдавать с доходностью выше депозита.
Рынок не умер — он стал рынком покупателя. Продавцы вторички, которые ещё полгода назад не хотели скидывать и 3 %, сейчас готовы отдавать по 15–20 % дешевле. 2026 год будет годом больших скидок и передела рынка. Те, кто сейчас готов покупать — выиграют больше всего.
